III. Yan giderlere katlanma borcu
III. Yan giderlere katlanma borcu
Madde 303 - Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:
(D) Mükellefiyet ve Vergileri ve Tamiri Tahammül
Madde 258 / f. 2
Kiralananın alelâde kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı kiracıya ve tamir kiralayana aittir. Bu hususta mahallî âdete bakılır.
II-) Madde Gerekçesi:
Madde 302 - 818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 302 nci maddesinde, kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Mükellefiyet ve vergileri ve tamiri tahammül” şeklindeki ibare, Tasarının 302 nci maddesinde “III. Yan giderlere katlanma borcu” şeklinde değiştirilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında sözü edilen “Mükellefiyet ve vergileri ” konusu, Tasarının 301 inci maddesinde özel olarak düzenlendiği için, 302 nci maddenin kenar başlığına alınmamıştır.
Madde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun kiracının borçlarını düzenleyen hükümlerinden biri olan 257a maddesinden alındığı hâlde, Tasarıda, yan giderlere katlanma, kiraya verene ait bir borç olarak düzenlenmiştir. Gerçekten, maddeye göre, kiraya veren, sözleşmede aksi öngörülmemişse, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Böylece, kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler nedeniyle kiracıya başvurulamayacağı öngörülmüştür. Kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257a maddesinde yan giderlere katlanma, kiracının borçlarından biri olarak düzenlenmişse de, bu borcun, gerçekte kiraya verene ait olduğu anlaşılmaktadır. Çünkü kaynak İsviçre Borçlar Kanununa göre de, yan giderlere katlanma borcunun kiracıya ait olması için, sözleşmede özel bir hükmün bulunması aranmıştır.
Yan giderlere katlanma borcu, Tasarının 340 ıncı maddesinde de, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, “kullanma giderleri” başlığı altında, kiracının borcu olarak ayrıca düzenlenmiştir.
III-) Adalet Komisyonu Değişiklik Gerekçesi:
Tasarının 302 nci maddesi aynen kabul edilmiş ancak TBMM İçtüzüğünün 43 üncü maddesi gereğince yeniden görüşme talep edilmiş ve yapılan müzakere sonucunda maddede yer alan “sözleşmede aksi öngörülmemişse” ibaresi aşağıdaki gerekçelerle madde metninden çıkarılmış ve madde teselsül nedeniyle 303 üncü madde olarak kabul edilmiştir.
Madde metninde kiraya verenin borçları düzenlenmekte olup bu borçlarını sözleşme ile kiracıya devretme imkânı tanınmaktadır. Kira sözleşmelerinin yapılışının genellikle matbu olması ve kiraya verenlerin istediklerini sözleşmeye yazıp kiracıya imzalatmaları, kiracıların çoğu zaman çaresizlikten bu sözleşmelerin içeriğine itiraz edememeleri sebebiyle imzaladıkları bu sözleşmeden dolayı mağdur olacakları göz önüne alınarak, bu mağduriyete meydan verilmemesi amaçlanmıştır.
Ancak, Tasarının, yan giderlere katlanma borcu başlıklı 302 nci maddesinin görüşülmesi sırasında ortaya atılan bir yanlış yorumun aksine Tasarıdaki şekliyle hüküm, “çatı akması, dış-boya” gibi yapı inşaatına (kiralananın önemli onarımına) ait yükümlülükleri, hiçbir şekilde kiracıya yüklememektedir. Çünkü kiralananı kullanıma hazır olarak teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmak, kiralayanın asli borcudur (m. 300). Öyle ki bu borca aykırılık, Tasarıda özel yaptırıma bağlanmıştır (m. 303, 304, 305). Esasen kiracının borcunu düzenleyen 316 ncı madde de aynı temele dayalıdır.
Yukarıda değinilen yorumun yaygınlık kazanması üzerine verilen ve kabul edilen değişiklik önergesinin yine atfa konu kılınan maddelerin kümülatif değerinin oluşturduğu hukukun içinde kaldığı, Tasarı bütününe hâkim kiracıyı koruma ilkesinin karakterinin önerge öncesinde de, sonrasında da sürdüğü açıktır. Gerek yürürlükteki, gerekse yürürlüğe girecek kira hükümlerinin temel ruhu, zayıf konumdaki kiracıyı korumaktır (6570 sayılı Yasa m. 11, Tasarı m. 345). Kiralananın özenle kullanımı, hasara uğratıcı eylemlerden kaçınma, oturulan iç mekânın da boyanması ve temizliği gibi yükümler, sözleşmenin tabiatı gereği kiracınındır.
IV-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:
1-) OR:
2. Nebenkosten
a. Im Allgemeinen
Art. 257a
1 Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
2 Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
2-) CO:
2. Frais accessoires
a. En général
Art. 257a
1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose.
2 Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.
V-) Yararlanılabilecek Monografiler:
Huriye Reyhan Demircioğlu; Kira Sözleşmesinde Yan Giderler, Ankara, 2018.
Gülenay Çapkınoğlu; Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmelerinde Ortak Gider, İstanbul, 2019.
Gülce Yüce; Kira Sözleşmesinde Yan Gider, Ankara, 2020.
Mert Yayla; Kira Sözleşmesinde Yan Giderlerden Sorumluluk, İstanbul, 2020.
Hülya Süel Esen; Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Yan Giderler, İstanbul, 2021.