1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
Madde 304 - Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:
a-) (B) Kiralayanın Vazifeleri
I - Kiralananın teslimi
1 - Kullanılmağa salih bir halde
Madde 249 / f. 2 - Kiralanan, akitten maksut olan kullanmak mümkün olamıyacak yahut intifa ehemmiyetli surette azalacak bir halde teslim olunursa kiracı akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeğe salâhiyettardır.
Madde 249 / f. 3 - Eğer ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiralayan, bu tehlikeye akdi yaparken vâkıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir.
b-) 2 - Bilâhare akde muhalif hal hudusü
Madde 250 - Kiralanan, kira müddeti zarfında kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olamıyacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, kiracı, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir.
Kiralayan, kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemez ise tazminat ile mükellef olur.
c-) 3 - Ayıp halinde muamele
Madde 251 - Kiralanan, kira müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu takdirde; kiracı, hakkına halel gelmemek şartiyle bu tamiratın icrasına müsaade etmeğe mecburdur.
İntifa başladığı zaman mevcut yahut intifa esnasında hâdis olup da külfeti kendine ait olmayan ve kiralayana yapılan ihbar üzerine münasip bir mehil zarfında bertaraf edilmiyen ufak tefek ayıpları, kiracı, kiralayan hesabına izale edebilir.
II-) Madde Gerekçesi:
Madde 303 - 818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin ikinci ve son fıkrası ile 250 ve 251 inci maddelerini kısmen karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 303 üncü maddesinde, kiraya verenin, kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluğu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “1. Kullanılmağa salih bir halde”, 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hal hudusu” ve 251 inci maddesinin kenar başlığından kullanılan “3. Ayıp hâlinde muamele” şeklindeki ibareler kısmen kullanılarak, Tasarının 303 üncü maddesinin kenar başlığında “IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu / 1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk” şeklinde ifade edilmiştir.
Maddede, kiralananın teslimi sırasında taşıdığı ayıplar bakımından önemli ayıp - önemli olmayan ayıp ayırımı yapılmış; önemli ayıplardan, kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler çerçevesinde de kiraya vereni sorumlu tutabileceği kabul edilmiştir. Gerçekten, kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğu için, kiraya verenin kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplarından da sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslim borcunu ifada temerrüde düşebilir. Çünkü, kiraya verenin kiralananı teslim borcu bir defalık (ani) edim niteliğinde değildir. Bu sebeple, maddenin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, Tasarının 303 ve devamı maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğa veya Tasarının 122 ilâ 125 inci maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul edilmiştir.
Her iki durumda da, kiracı sözleşme ilişkisini ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Ancak, kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa, sözleşmenin feshi; borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere dayanarak kullandığı takdirde, sözleşmeden dönme söz konusu olacaktır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 258 inci maddesi göz önünde tutulmuştur.
III-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:
1-) OR:
F. Nichterfüllung oder mangelhafte Erfüllung des Vertrags bei Übergabe der Sache
Art. 258
1 Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107–109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen.
2 Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 259a–259i).
3 Der Mieter kann die Ansprüche nach den Artikeln 259a–259i auch geltend machen, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat:
a. welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen;
b. die der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten beseitigen müsste (Art. 259).
2-) CO:
F. Inexécution ou exécution imparfaite du contrat lors de la délivrance de la chose
Art. 258
1 Si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu’il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 concernant l’inexécution des contrats.
2 Si, malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame l’exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu’il serait en droit d’élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259a à 259i).
3 Le locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux art. 259a à 259i même si, au moment de la délivrance, la chose présente des défauts:
a. qui restreignent l’usage pour lequel elle a été louée, sans l’exclure ni l’entraver considérablement;
b. auxquels, pendant le bail, le locataire devrait remédier à ses propres frais (art. 259).
IV-) Yararlanılabilecek Monografiler:
Sezer Çabri; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu, Ankara, 2013.
Ümmühan Kaya; Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara, 2014.
Semih Yünlü; Kira Sözleşmesinde Ayıptan Sorumluluk, İstanbul, 2020.