Madde 352

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

Madde 352 - Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:

Bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır.

II-) 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun:

a-) Madde 7 / f. 1, b. (a), (e) - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan

a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,

e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında,

tahliye dâvası açabilirler.

b-) Madde 7 / f. 2- Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeğe mecburdur.

III-) Madde Gerekçesi:

Madde 351 - 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a), (e) bentleri ile ikinci fıkrasını karşılayan, “2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 351 inci maddesinde, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadaki adıyla “kiracının tahliye taahhüdü”nün geçerli olması, yine uygulamada benimsendiği gibi, kiracının, bunu kiraya verene karşı, “kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır.

Maddenin ikinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadan farklı olarak, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtarın, kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturacağı, açıkça kabul edilmiştir.

Ayrıca, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri de, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Bu sözleşmelerde, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi için yeterli olacaktır.

Maddenin üçüncü fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasından alınmıştır. Ancak, bu hükümden farklı olarak, “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma”, “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme” ve “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme” koşullarının birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Böylece, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun, “aynı belediye sınırları içinde olması”ndan, dolayısıyla büyükşehir belediyelerinin de “aynı belediye” olarak kabul edilmesinden vazgeçilmiş ve “ilçe ya da belde belediye sınırları” esas alınmıştır.

6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasında bu konuda bir açıklık olmamakla birlikte, kiraya verenin sözleşmenin kurulduğu sırada, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye sınırları içinde oturulabilir bir konutu bulunduğunu bilse bile, başka bir koşul aranmaksızın, kira sözleşmesini derhâl sona erdirmeye yönelik dava açabileceğine ilişkin uygulama, Tasarıda yapılan düzenlemede benimsenmemiştir. Gerçekten, bu uygulama, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarına aykırı sonuçlar doğurabilecek nitelikte görülmüştür. Tasarının 351 inci maddesinin son fıkrasındaki düzenlemeye göre, kiraya veren, söz konusu durumu biliyorsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiremeyecektir.

IV-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:

Bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır.

V-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 04.12.1957, E: 11, K: 26:

Binaenaleyh; 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin A bendine tevfikan verilmiş olup, Noterlikçe re’sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmemiş olan veyahut ikrar edilmeyen tahliye taahhüdünü havi vesikalarla yine aynı mahiyetteki kira mukavelenamelerindeki imzaların itiraz üzerine inkârları halinde takip durdurularak alacaklı mahkemeye müracaatta muhtar olmak üzere refi talebinin reddine karar verilmek lâzım geldiğine ve İcra ve İflâs Dairesinin son içtihadının doğru olduğuna üçte iki ekseriyetle 4/12/1957 tarihinde karar verildi. (RG. 10.02.1958; S: 9830).

2-) YİBK, T: 21.02.1968, E: 1966/21, K: 1968/4:

Bir yapı kooperatifinde ortak olan kiracıya kooperatifçe oturabileceği bir mesken tahsis edilmiş ise bu meskenin kiracı adına tapuda kayıtlı olup olmadığına bakılmaksızın 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasının uygulanmasında kendisinin mesken sahibi olduğunun kabulüne 21/2/1968 tarihinde yapılan ilk toplantıda üçte ikiyi aşan oyçokluğuyla karar verildi. (RG. 01.06.1968; S: 12913).

3-) YHGK, T: 02.11.2021, E: 2017/6-980, K: 2021/1302:

“… 4. Davacı vekili … davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazın … müvekkili tarafından satın alındığını, davalıya ... ihtarname keşide edilerek ödemekte olduğu aylık 450TL kira bedelini müvekkilinin hesabına ödenmesinin istenildiğini, davalının ihtara rağmen 2012 Kasım ayı kira bedeli olan 450TL’yi ödemediğini, … aylarına ait eksik kira bedellerinin hesaba yatırılması için … ihtarname keşide edildiğini, kira bedellerinin eksik ödenmesi üzerine davalı aleyhine … icra takibi başlatıldığını, davalının, aylık kira bedellerini ödediğini ve borcu olmadığını beyan ederek itirazda bulunduğunu, davalının kira bedellerini tam olarak ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek itirazın kaldırılmasına ve icra takibinin kaldığı yerden devamına, akdin feshi ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

...

5. Davalı … kira sözleşmesi ile dava dışı …’dan aylık 450TL bedelle kiraladığını, eski ev sahibinin vekili aracılığıyla verdiği 15.10.2012 tarihli izin ile ve lüzum gereğince taşınmaza 450TL harcama yaptığını, kiracı olarak mecura yaptığı masraftan ev sahibi sorumlu olup onun izniyle yaptığı 450TL harcamanın 2012 Kasım ayı kira bedelinden mahsup edildiğini, davacının iddia ettiği eksik ödeme hususunun tamamen kendi kusuruna dayandığını, davacının bildirdiği banka hesap numarasına her ay 450TL ödediğini, banka tarafından hesap işletim ücreti olarak 31,50TL kesildiğini, söz konusu kesintiden kendisinin değil ev sahibinin sorumlu olduğunu, … belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. … 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin … sayılı kararı ile; ödenmediği iddia edilen 2012 yılının Kasım ayına ilişkin ödemenin, davacının taşınmazı satın almasından önce davalı ile kiralayan arasında demirbaş yaptırılmak sureti ile yerine getirildiği, diğer aylara ilişkin eksik ödemelerin ise elden ödenmesi kararlaştırılan aylıkların banka aracılığı ile gönderilmesi nedeni ile bankaca alınan masraflardan kaynaklandığı, dolayısı ile elden ödenmesi kararlaştırılan kira bedellerinin bankaya yatırılmasının istenmesi nedeni ile ortaya çıkan masraflara davalının katlanmak zorunda olmadığı, ortada ödenmeyen bir kira bedeli bulunmadığından temerrüt nedeni ile açılan tahliye davasında davacının haksız olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

…

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 15.01.2014 tarihli ve 2013/16900 E., 2014/268 K. sayılı kararı ile; …

… kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. … Kira bedelleri götürülecek borçlardan olup, alacaklının ikametgahında eksiksiz ödenmesi gerekir. Bu nedenle banka tarafından kesilen havale giderinden kiracı sorumludur. Mahkemece, ödenmeyen ve eksik yatırılan takibe konu kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, havale giderinden kiraya veren sorumlu olacak şekilde karar verilmesi doğru değildir...” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

 Direnme Kararı:

 9. … 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin … sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

 Direnme Kararının Temyizi:

 10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 II. UYUŞMAZLIK

 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle tahliye istemli eldeki davada, kira bedelinin kiralayanın banka hesabına havale yoluyla ödenmesi hâlinde, havale giderinden kiracının mı yoksa kiraya verenin mi sorumlu olduğu buradan varılacak sonuca göre takip konusu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

 III. GEREKÇE

 …

 19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir.

 20. Kira akdinin sona erme sebeplerinden birisi de kiracının temerrüdü olup kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları TBK’nın 315 veya 362 (818 Sayılı Borçlar Kanunu m. 260 veya 288.) maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için TBK’nın 315 veya 362. (818 Sayılı BK’nın 260 veya 288.) maddelerinde öngörülen bir mehil verilir. İhtarda bu mehil içerisinde miktar ve tutarı belirtilen kira borcu ödenmediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının yazılması zorunludur. Kiracı mehil süresi içinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiraya veren genel mahkemede tahliye davası açmadan icra takibi ile tahliyeyi gerçekleştirmek isterse İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269-269/d maddeleri arasında düzenlenen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi yoluna başvurabilir. Bunun için de İİK’nın 269. maddesinin 1. fıkrası gereğince bu ihtarın ödeme emrine yazılarak kiracıya gönderilmesi gerekir.

 21. Kira sözleşmesine ilişkin bu açıklamalardan sonra borcun ifa yeri konusuna kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.

 22. Borcun ifa edileceği yer TBK’nın 89. maddesinde düzenlenmiştir. …

 …

 23. Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere “para borcu” alacaklının ifa anındaki yerleşim yerinde ödenir. Başka bir ifadeyle, para borçları alacaklıya “götürülecek borçlar” dandır.

 24. Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi hükmüne göre kira bedeli para borcu olduğundan kiraya verenin ikametgâhında ödenir. Yani alacaklının ayağına götürülerek ödenecek borçlardandır. …

 25. Kira bedelini ödeme borcu borçlu tarafından alacaklı kiraya verene götürülmesi gereken borçlardan olup, paranın kiraya verene ulaştırılması kiracıya ait bir külfettir. Banka hesabına havale ile yapılan kira ödemelerinde, havale ücreti kiracıya aittir ve havale ücreti kiraya verenden tahsil edilerek ödeme yapılırsa kiracı eksik ödeme yapmış olur. Gönderim tutarını oluşturan kira bedeli üzerinden mahsup yolu ile gönderim masrafının alınması hâlinde kira bedeli tutarının eksik ödenmesi gerçekleşmiş olacağından TBK’nın 315. maddesi uyarınca temerrüt ihtarı sonrasında bir ödeme söz konusu olduğunda eksik ödeme gerçekleşeceğinden temerrüt nedeniyle tahliyeye sebebiyet oluşturacaktır. … Kira bedelinin kiraya verene net ödenmesi gerekir. Eğer kira bedeli konutta ödemeli olarak PTT kanalı ile gönderilecekse net olarak gönderilmesi gerekir. Gönderilen kira bedelinden gönderme masrafı altında bir bedel kesilemez. …

 26. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; … Davalı tarafından sunulan ödeme dekontlarından 31,50TL banka masraf kesintisi yapıldıktan sonra takip konusu ayların kira bedeli için aylık 418,50TL ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır.

 27. Takibin konusu, sözleşmeden kaynaklı para borcu olduğundan ve sözleşmede aksine bir şart konulmadığından kira bedeline ilişkin para borcu alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeneceğinden, ifa yeri de alacaklının yerleşim yeridir. Yukarıda da belirtildiği üzere TBK’nın 89. maddesi uyarınca kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan, kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla banka hesabına yatırılması ya da konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda banka tarafından kesilen havale giderinden kiracı sorumludur. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Bu nedenle mahkemece, takibe konu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir. …”

VI-) Yararlanılabilecek Monografiler:

Yusuf Can Delipınar; Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, İstanbul, 2016.