Madde 345

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

Madde 345 - Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:

Bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır.

II-) Madde Gerekçesi:

Madde 344 - 818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “III. Dava açma süresi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 344 üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın açılma süresi ve kararın etkisi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında uygulamada da kabul edilen esaslara uygun olarak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın (uygulamadaki adıyla kira tespit davasının), her zaman açılabileceği belirtilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında belirli süreli kira sözleşmelerinde, mahkemece belirlenen kira bedelinin, kiracıyı hangi tarihten geçerli olmak üzere bağlayacağı düzenlenmektedir. Buna göre, dava, dava dilekçesinin yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluna uyularak açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aynı sonuç, kiraya veren tarafından bu süre içinde, kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluna uyularak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması durumunda da geçerli olacaktır.

Maddenin son fıkrasında, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı hakkında bir hükmün bulunması koşuluyla, kiraya veren kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açtığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedelinin, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı kabul edilmiştir. Nitekim yerleşmiş uygulama da aynı yöndedir.

III-) Adalet Komisyonu Değişiklik Gerekçesi:

Tasarının 344 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “Ancak, bu dava, dava dilekçesinin, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş” ibaresi “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı” şeklinde aşağıdaki gerekçelerle değiştirilmiş ve madde teselsül nedeniyle 345 inci madde olarak kabul edilmiştir.

* Kira tespitine ilişkin hükmün hangi tarihte etki doğuracağı başka deyimle artışın hangi tarihten itibaren uygulanacağı sorunu, sözleşenlerin haklı çıkarları, hukuk bütünü ve göz ardı edilemeyecek riskler gözetilerek düzenlemelidir.

* Kiracının çıkarı, “sözleşmeyi sürdürüp sürdürmeme kararını verebilmek için yeni dönem öncesi artış önerisini dönem başında bilebilmesidir”. Kiralayanın çıkarı ise, “yeni dönem için hakkaniyetin gerekli kıldığı ve modellenen yeni kanun maddesinin öngördüğü miktarda bir kira artışı beklentisi yahut bu dönemin artışsız geçmemesidir”.

Yasa koyucu, üreteceği kuralda her iki çıkarı denkleştirmek zorundadır. Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Yasasının ilgili maddesini iptali üzerine Yüksek Yargıtay’ın oluşturduğu İçtihadı Birleştirme Kararı ve izleyen uygulama, kira artışının yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanması için artış ihtarının (doğrusu ihbarının) veya tespit davası dilekçesinin yeni dönemden en az on beş gün önce kiracıya tebliği modeli üzerine kuruludur. Belli ki Yüksek Mahkeme, kiracının bilgilenmesi (enformasyon) ve araştırma yapabilmesi unsurunu öne çıkarmıştır.

* Amaç sorunu tüm boyutları ile ele almak ve menfaat dengelerini gözetici bir eksene oturtmaktır.

* Önerge belirtilen süre içinde davanın açılmasını gerekli ve yeterli görmekte, ayrıca -Tasarının aksine- dava dilekçesinin belirtilen süre içinde kiracıya tebliği koşulunu düşürmektedir. Bu süre içinde davanın açılmaması hâlinde ihbara (ihtara) bağlı seçenek aynen korunmaktadır.

* Tasarıda geliştirilen yeni modele göre izleyen dönem kira artışının nesnel kriterleri bellidir. Taraflar, artışın ne miktarda olacağını, bu yasanın yürürlük öncesi dönemden farklı olarak bilebilecek durumdadırlar. Kiracının yeni dönemde sözleşmeyi sürdürebilme kararı için gerekli enformasyon ihtiyacı, Tasarı tarafından (m. 343) büyük ölçüde karşılanmış olmaktadır. İçtihatla artış kriterlerini değiştirme ve belirsizlik dönemi Tasarının kanunlaşması ile kapanacaktır (Any. m. 7, 87, 132/I).

* Davanın belirtilen sürede açılmış olmasına, yahut ihtarın aynı sürede keşide edilmiş bulunmasına, hukuki deyimle kiralayanın bu konudaki girişiminin kendisine ait olan bölümünün tamamlanmasına rağmen, tebliğ edilememe riskini kiralayana yükleyen bir mantığın hukuk zemini yoktur.

Dava dilekçesinin mahkeme kalemince tebliğe geç çıkarılması (I), posta hizmetlerindeki aksama (II), kiracının bin çeşit yolla tebellüğden kaçınması (III), hayatın olağan akışında rastlanan nadir riskler değildir. Bu risklerden kiracıya artışsız bir kira dönemini lütfetme çıkarı çıkarsanamaz. Edimlerinin ve yeni dönemin farkında olan kiracı, bu durumda evleviyetle kiralayanla iletişim kurmak zorundadır (TMK m. 2). Öte yandan mahkemenin kararı, kesinleştiğinde ancak infaz olunabilen ve sürpriz teşkil etmeyecek olan yargısal bir tasarruftur.

* Önerilen model, dava teorisi ve dava pratiği ile de uyumludur. Davanın açılmasının maddi hukuka ilişkin sonuçlarından biri de, davanın açılması ile davalının temerrüde düşmesidir. Gerçi artış bakımından oluşmuş ve temerrüde esas olacak bir borç yoktur. Ancak bu sonuç, dilekçenin tebliği ile amaçlanan hedefi sağlayıcıdır. Kiralayan, önerisini dava yoluyla hüküm makamına sunmuştur. Bu makama ait olan görevin (tebliğin) her nasılsa yerine getirilememesinin sonuçları, kiralayana yüklenemez. Kiracı, davada savunma ve delillerle maksimum çıkarına ulaşma yönünde gereken fırsatlara fazlası ile sahiptir (Any. m. 36).

* Öte yandan Yargı uygulamasına konan UYAP Projesi kapsamında, yeni dönemi bilen her kiracı, kira tespit davasının açılmış olup olmadığını dijital yolla öğrenebilecek durumdadır. İyi niyetli ve özenli kiracı yönünden enformasyon ihtiyacı böylelikle giderilmiş olmaktadır.

IV-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:

Bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır.