1. Kiraya veren tarafından
E. Özel durumlar
I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması
1. Kiraya veren tarafından
Madde 320 - Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:
3 - Ayıp halinde muamele
Madde 251 / f. 1 - Kiralanan, kiralama müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu takdirde; kiracı, hakkına halel gelmemek şartiyle bu tamiratın icrasına müsaade etmeğe mecburdur.
II-) Madde Gerekçesi:
Madde 319 - 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 319 uncu maddesinde, kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapması düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “3. Ayıp hâlinde muamele” şeklindeki ibare, Tasarıda “E. Özel durumlar / I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması / 1. Kiraya veren tarafından” şeklinde değiştirilmiştir.
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasından farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, kiralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, kiralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için “yenilik”, ikinci durum için “değişiklik” terimleri kullanılmıştır. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır:
1. Kiraya verenin bu yetkisini kullanmasının kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmemesi;
2. Bu iyileştirme ve değişiklik girişiminin, kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması.
Kiracıdan katlanması beklenmeyecek yenilik ve değişikliklerde ise kiraya veren, bu yetkisini, Tasarının 349 uncu maddesinin (2) numaralı bendinde öngörülen koşullar çerçevesinde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kullanabilecektir.
Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması karşısında, kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece, yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanacak olan kiraya veren, kiracının çıkarını gözetmek, gerektiğinde kira bedelinden indirim yapılmasına katlanmak ve tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteme hakkı ile tazminat isteme hakkı, Tasarının 306 ve 307 nci maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesi göz önünde tutulmuştur.
III-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:
1-) OR:
H. Erneuerungen und Änderungen
I. Durch den Vermieter
Art. 260
1 Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
2 Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten.
2-) CO:
H. Rénovation et modification
I. Par le bailleur
Art. 260
1 Le bailleur n’a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n’a pas été résilié.
2 Lors de l’exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art. 259e) sont réservées.
IV-) Yararlanılabilecek Monografiler:
İlker Öztaş; Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması, Ankara, 2016.